Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 6 Jahren üblicherweise gezahlt wird (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie bildet die zentrale Obergrenze für Mieterhöhungen.
Fünf Vergleichskriterien
Ob eine Wohnung als „vergleichbar" gilt, richtet sich nach fünf gesetzlich definierten Kriterien:
- Art: Altbau vs. Neubau, Etagenwohnung vs. Reihenhaus
- Größe: Wohnfläche in Quadratmetern
- Ausstattung: Einbauküche, Balkon, Heizungsart, Aufzug
- Beschaffenheit: Bauzustand, Modernisierungsgrad, Energieeffizienzklasse
- Lage: Stadtteil, Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Lärmbelastung
Begründungsmittel für den Vermieter
Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen begründen (§ 558a BGB). Als Begründungsmittel kommen in Betracht:
- Mietspiegel: Bevorzugtes Mittel — ein qualifizierter Mietspiegel hat vor Gericht Vermutungswirkung
- Sachverständigengutachten: Individuelle Bewertung durch einen vereidigten Gutachter
- Drei Vergleichswohnungen: Der Vermieter benennt mindestens 3 vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde
- Mietdatenbank: Statistische Datensammlung der Gemeinde (§ 558e BGB)
Mietspiegelpflicht seit 2022
Seit der Mietspiegelreform 2022 sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern gesetzlich verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Gemeinden ab 100.000 Einwohnern müssen sogar einen qualifizierten Mietspiegel vorlegen. Damit wird die Vergleichsmietenermittlung transparenter und gerichtsfester.