Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses zahlt. Sie dient als Absicherung für mögliche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis — etwa Mietrückstände, Nebenkosten oder Schäden an der Mietsache.
Gesetzliche Höchstgrenze: 3 Nettokaltmieten
Die Kaution darf maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten) betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter hat das Recht, die Kaution in 3 gleichen monatlichen Raten zu zahlen — die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig. Dieses Ratenzahlungsrecht ist zwingend und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Pflichten des Vermieters
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem separaten Konto anlegen — bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kautionssumme.
Kautionsarten in der Praxis
Neben der klassischen Barkaution gibt es Alternativen:
- Mietkautionskonto / Sparbuch: Der Mieter eröffnet ein Sparbuch und verpfändet es an den Vermieter
- Bankbürgschaft: Die Bank bürgt gegenüber dem Vermieter (ca. 1–5 % p.a. Gebühr)
- Kautionsversicherung: Ein Versicherer übernimmt die Bürgschaft (ca. 3–5 % p.a.)
Hinweis: Der Vermieter muss alternativen Kautionsformen nicht zustimmen — er kann auf die Barkaution bestehen.
Rückgabe nach Mietende
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist (in der Rechtsprechung: 3–6 Monate), um offene Forderungen zu prüfen. Für noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen darf er einen angemessenen Teil zurückbehalten. Die Kaution zuzüglich aufgelaufener Zinsen wird danach an den Mieter ausgezahlt.