Eine Mieterhöhung ist die einseitige Erhöhung der Miete durch den Vermieter. Das deutsche Mietrecht kennt vier unterschiedliche Erhöhungsarten, die jeweils eigene Voraussetzungen und Grenzen haben.
Die häufigste Form: Anpassung an die Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die aktuelle Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei gelten strenge formelle und materielle Voraussetzungen:
- Textform: Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich, per E-Mail oder Fax erfolgen — mündlich genügt nicht
- Begründung: Verweis auf Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen oder Mietdatenbank
- Sperrfrist: Mindestens 15 Monate seit der letzten Erhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB)
- Kappungsgrenze: Maximal 20 % (in angespannten Märkten: 15 %) Erhöhung innerhalb von 3 Jahren
Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)
Bei wohnwertverbessernden Maßnahmen — etwa Wärmedämmung, Fensteraustausch oder Aufzugsanbau — darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen. Seit 2019 gilt zudem eine absolute Kappungsgrenze von 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren (bei Ausgangskaltmiete unter 7 €/m²: nur 2 €/m²). Reine Instandhaltungsmaßnahmen berechtigen nicht zur Erhöhung.
Zustimmungsverfahren
Nach Erhalt des Erhöhungsverlangens hat der Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 558b Abs. 2 BGB). Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von 3 weiteren Monaten eine Zustimmungsklage beim Amtsgericht einreichen — andernfalls erlischt das Erhöhungsverlangen.
Sonderformen: Index- und Staffelmiete
Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) sind die Erhöhungsbeträge bereits bei Vertragsschluss festgelegt. Beide Formen schließen eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 BGB aus.